Przychód z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu poza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Nie wszystkie przychody, które uzyskują osoby fizyczne w związku z zawarciem umowy najmu prywatnego mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W wyroku z dnia 7 maja 2024 r., sygn. II FSK 947/21 NSA wskazał, że rekompensata wypłacona wynajmującemu z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu stanowi przychód z innych źródeł i powinna zostać opodatkowana na zasadach ogólnych. NSA uchylił tym samym wyrok sądu pierwszej instancji i przyznał rację argumentom Dyrektora KIS wyrażonym w interpretacji indywidualnej (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.709.2019.1.MM).
Rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych. Osoba fizyczna – właściciel lokalu użytkowego zawarł umowę najmu lokalu użytkowego z bankiem. Przychody, które osiągał podatnik z tytułu umowy najmu opodatkowane były ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Umowa najmu zawarta przez podatnika z bankiem nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej - wynajmujący nie prowadził bowiem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Z przyczyn niezależnych od wynajmującego, bank podjął decyzję o likwidacji placówki prowadzonej w przedmiocie najmu i zwrócił się do wynajmującego z propozycją wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zgodnie z treścią zawartego przez strony porozumienia, najemca zobowiązał się do wypłaty na rzecz wynajmującego:
- rekompensaty za pozostawienie lokalu w stanie niewyremontowanym, oraz
- rekompensaty w związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy.
Dyrektor KIS, a następnie NSA uznali, że środki pieniężne otrzymane przez wynajmującego jako rekompensata za pozostawienie przedmiotu najmu w stanie niewyremontowanym oraz rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, z przyczyn leżących po stronie najemcy, przed upływem terminu na jaki została zawarta nie mogą być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie został bowiem spełniony warunek pozostawania ww. środków pieniężnych w związku z przychodem z tytułu najmu lokalu użytkowego.
Tym samym NSA zakwestionował stanowisko sądu pierwszej instancji, który wykazywał, że: „przepis art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie. nie ogranicza katalogu świadczeń poprzez zastosowane sformułowanie "świadczeń z tytułu najmu" jedynie do czynszu nawiązując w ogólności do tej umowy.”
Jednak w ocenie NSA, to czynsz jest świadczeniem przysługującą wynajmującemu w zamian za oddanie lokalu w najem. Natomiast rekompensata i inne świadczenia o charakterze odszkodowawczym są w swojej istocie oderwane od tej umowy. Z tego powodu nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Jak bowiem wskazano w art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemcą zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Przepisy kodeksu cywilnego nie wymieniają więc innych niż czynsz świadczeń związanych z najmem. Dlatego otrzymane przez wynajmującego przysporzenia z tytułu rekompensat zdaniem NSA należy zaliczyć do przychodów z innych źródeł i opodatkować na zasadach ogólnych.
Wyrok jest prawomocny.
