Kalifikacja usług związanych z nieruchomościami dla potrzeb VAT
W świetle przepisów o VAT podatek należny od danej transakcji powinien zostać rozliczony w miejscu (w państwie), w którym przypada miejsce jej świadczenia. Przy usługach świadczonych pomiędzy podatnikami, z zasady miejscem tym jest kraj siedziby usługobiorcy będącego podatnikiem.
Do niektórych kategorii usług przewidziano szczególne zasady ustalania miejsca opodatkowania. Dotyczy to m.in. usług związanych z nieruchomościami, które podlegają opodatkowaniu w państwie, w którym położona jest nieruchomość.
Wyznaczenie miejsca opodatkowania dla usług związanych z nieruchomościami według powyższej reguły nie jest problematyczne. Wątpliwości natomiast często dotyczą kwalifikacji konkretnych transakcji. Ustawa o VAT nie zawiera bowiem, ani precyzyjnych warunków uznawania usług za związane z nieruchomościami, ani też zamkniętego katalogu tego rodzaju transakcji. W jej przepisach wymieniono jedynie przykładowe usługi, dla których wyznacznikiem miejsca opodatkowania jest miejsce położenia nieruchomości (m.in. usługi świadczone przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usługi zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego).
W tym zakresie pomocne będą przepisy rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) do Dyrektywy 112, które doprecyzowują zasady kwalifikowania usług związanych z nieruchomościami. Co ważne, przepisy te należy stosować bezpośrednio.
Przesłanki uznania usług za związane z nieruchomościami
Zgodnie z wchodzącymi w życie od 1 stycznia 2017 r. uregulowaniami, usługami związanymi z nieruchomościami i tym samym podlegającymi opodatkowaniu VAT w miejscu położenia nieruchomości są jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Taki związek pojawia się w następujących przypadkach:
- gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
- gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
Przykładowy katalog usług związanych z nieruchomościami
Za usługi związane z nieruchomościami uważa się w szczególności:
- opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony;
- świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu;
- wznoszenie budynku na terenie, oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części;
- budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;
- prace terenowe, łącznie z usługami rolniczymi, takimi jak orka, siew, nawadnianie i nawożenie;
- badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu;
- szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów;
- wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości, inne niż związane ze świadczeniem usług reklamowych, łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
- świadczenie usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, łącznie z prawem do przebywania w określonym miejscu na podstawie praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i podobnych;
- przyznanie lub przeniesienie praw do wykorzystania nieruchomości w całości lub w części, łącznie z zezwoleniem na korzystanie z części nieruchomości, np. udzielanie pozwoleń na połów lub polowanie, przyznawanie dostępu do poczekalni w portach lotniczych lub korzystanie z infrastruktury, za którą pobiera się opłaty, takiej jak most lub tunel;
- utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak: sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu;
- utrzymanie, remont i naprawę stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;
- instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość;
- utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, jeżeli maszyny lub sprzęt są uznane za nieruchomość;
- zarządzanie nieruchomościami, inne niż zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości nieuznawane za usługi związane z nieruchomościami, obejmujące obsługę nieruchomości komercyjnej, przemysłowej lub mieszkalnej przez właściciela nieruchomości lub na jego rzecz;
- pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości oraz ustanowieniu lub przeniesieniu określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane jako majątek rzeczowy, czy nie), inne niż pośrednictwo przy świadczeniu usług zakwaterowania w hotelach lub sektorach o podobnej funkcji;
- usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.
Usługi „niezwiązane” z nieruchomościami.
Przesłanki wymagane dla usług związanych z nieruchomościami nie są spełnione w następujących przypadkach:
- opracowania planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę;
- przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
- świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości;
- pośrednictwa w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, jeżeli pośrednik działa w imieniu i na rzecz osoby trzeciej;
- udostępniania miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw, łącznie z innymi powiązanymi usługami umożliwiającymi wystawcy przedstawienie towarów, takimi jak projekt stoiska, transport i przechowywanie towarów, udostępnianie maszyn, okablowanie, ubezpieczenie i reklama;
- instalacji lub montażu maszyn lub sprzętu, utrzymania i naprawy oraz kontroli maszyn lub sprzętu, jak również nadzoru nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości;
- zarządzania portfelem inwestycji w nieruchomości;
- usług prawnych powiązanych z umowami, innych niż związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości, łącznie z doradztwem dotyczącym warunków umowy dotyczącej przeniesienia nieruchomości lub wykonania takiej umowy lub też udowodnienia istnienia takiej umowy, jeżeli takie usługi nie dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości.
Wejście ich w życie nowych przepisów pozwoli wyeliminować szereg praktycznych wątpliwości dotyczących identyfikacji kraju oraz podatnika odpowiedzialnego za rozliczenia VAT przy usługach związanych z nieruchomościami.
Podstawa prawna: art. 31a rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) NR 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L. 2011.77.1 ze zm.)
