Nowy podatek od przychodów z budynków
Od 2019 roku wiele podmiotów będących właścicielami budynków zostanie objętych obowiązkiem obliczania i deklarowania fiskusowi nowej daniny nazwanej przez ustawodawcę podatkiem od przychodów z budynków.
Obowiązkiem tym objęty zostanie każdy podatnik CIT lub PIT będący właścicielem lub współwłaścicielem wynajmowanych budynków, których łączna wartość początkowa przekracza 10 mln zł. Podatek wynosi 0,035% podstawy opodatkowania i będzie należny co miesiąc. Poprawne wyliczenie daniny do fiskusa będzie nie lada wyzwaniem dla służb księgowych.
Ustawą z dnia 15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 2018 poz. 1291), wprowadzono szereg uściślających zmian w dotychczas obowiązujących przepisach w zakresie tzw. podatku od nieruchomości komercyjnych. Ustawodawca nazywa nową daninę podatkiem od przychodów z budynków. Jednakże z przychodami z budynków de facto nie ma ona nic wspólnego. Ponieważ podstawa opodatkowania została ustalona w odniesieniu do wartości posiadanych i wynajmowanych budynków, a nie do przychodów z nich uzyskiwanych.
Nowemu podatkowi podlegać będą wszystkie budynki będące środkami trwałymi (a nie tylko same centra handlowe, samodzielne sklepy, domy towarowe czy budynki handlowo-usługowe), w odniesieniu do których spełnione są trzy poniższe warunki:
1. stanowią własność albo współwłasność podatnika,
2. zostały oddany w całości albo też w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
3. są położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Zatem celem ustawodawcy jest objęcie nową daniną tylko takich budynków, które stanowią u podatnika (podatku PIT lub CIT) środek trwały, i które zostały oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Budynki wykorzystywane w 100% na potrzeby własne podatnika nie będą podlegał temu podatkowi. Ponadto również nie będą podlegały podatkowi budynki oddane do używania na podstawie w/w umów w niewielkim zakresie. Mianowicie kiedy udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tegoż budynku.
W zakresie kalkulacji podstawy opodatkowania, ustawodawca przyjął dość dziwaczną konstrukcję, wskazując, że podatek jest należny od przychodów z budynków. Jednakże dalej wskazuje, że tym przychodem jest wartość początkowa budynku wykazana na dany moment w ewidencji. Przy czym warto tutaj też zauważyć, że ustawodawca nie precyzuje, o jaką ewidencję tutaj chodzi. Czy o ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną dla celów podatkowych czy też ewidencję prowadzoną dla innych celów, np. bilansowych. Zawszywszy jednak, że uregulowania w zakresie podatku od budynków dotyczą w istocie kwestii podatkowych, wydaje się, że dla celów ustalenia zobowiązania w zakresie tegoż podatku będzie miała znaczenie wartość początkowa budynków uwidoczniona w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzona przez podatnika dla celów podatkowych.
Ustalając podstawę opodatkowania, podatnik musi wziąć pod uwagę sumę wartości początkowych wszystkich budynków, które to budynki zostały w całości lub w części oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze. Z wyjątkiem jednak budynków, które zostały udostępniane (wynajęte) w zakresie mniejszym niż 5% całej wartości użytkowej budynku, bo takie ustawodawca wyłączył z opodatkowania.
Przepis art. 24b ust. 9 ustawy o CIT oraz art. 30g ust. 9 ustawy o PIT w nowym brzmieniu wskazują, że podstawą opodatkowania jest suma przychodów, o których mowa w art. 24b ust. 1 ustawy o CIT, czy też art. 30g ust. 1 ustawy o PIT, Z kolei dalej wskazuje się, że przychodem jest wartości początkowa budynku wynajmowanego w danym miesiącu.
Podatnicy będą zobowiązani do ustalania i monitorowania wartości początkowych budynków de facto na początek każdego miesiąca. Przepis stanowi bowiem, iż podstawą do obliczania podatku od budynków będzie ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Zatem dla ustalenia wielkości należnego podatku będą miały znaczenie takie zdarzenia gospodarcze jak modernizacje, ulepszenia adaptacje, czy rozbudowy budynków mające wpływ na wartość początkową budynku, a tym samym również na kwotę należnego za dany miesiąc budynku.
Ustawodawca przewidział jednak kwotę wolną od podatku, w wysokości 10 mln. Przy czym kwota ta jest przewidziana dla konkretnego podatnika PIT lub CIT a nie dla nieruchomości. Nowy art. 24b ust. 9 ustawy o CIT oraz art. 30g ust. 9 ustawy o PIT wskazuje, że podstawą opodatkowania jest suma wartości początkowej budynków wynajmowanych, pomniejszona o kwotę 10.000.000 zł. Czyli w praktyce, nowemu podatkowi będą podlegać również budynki o wartości niższej niż 10 mln., jeżeli tylko będą one udostępniane (wynajmowane) w zakresie większym niż 5% ich powierzchni użytkowej.
W przypadku spółek osobowych, podatnikiem podatku od przychodów z budynków będzie każdy ze wspólników w powiązaniu z przypadającym na wspólnika udziałem w zysku tej spółki. Ustawodawca wskazuje bowiem, że w przypadku budynku stanowiącego własność albo współwłasność spółki niebędącej osobą prawną – przy obliczaniu wartości początkowej przypadającej na wspólnika ustala się wartości nieruchomości zgodnie udziałem przypadającym na wspólnika. Z koeli w przypadku gdy budynek stanowi współwłasność podatnika – przy obliczaniu wartości początkowej przyjmuje się wartość wynikającą z ewidencji tego podatnika
Przykład:
Spółka jawna, której wspólnikami są Kowalski i Nowak jest właścicielem wynajmowanego budynku o wartości 8 mln zł. Wspólnikom przysługuję prawo do udziału w zysku tej spółki w wysokości 50%. Niezależnie od powyższego Kowalski jest również właścicielem innego budynku o wartości 7 mln,, który jest wynajmowany w ramach indywidualnie prowadzonej działalności gospodarczej przez Kowalskiego.
W tym przypadku Nowak nie będzie objęty obowiązkiem ustalania podatku od przychodów z budynków, gdyż budynek spółki jawnej ma wartość mniejszą niż 10 mln. Natomiast Kowalski będzie zobowiązany d obliczenia i wpłacenia podatku co miesiąc w kwocie 350 zł, obliczonego od sumy połowy wartości nieruchomości spółki jawnej oraz wartości swojej nieruchomości (4 mln +7 mln – 10 mln kwota wolna od podatku) x 0,035%.
