Kara umowna od dewelopera rozliczona przez potrącenie to przychód w PIT

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 25 maja 2026 r., sygn. 0114-KDWP.4011.189.2026.1.ASZ, uznał, że kara umowna należna nabywcy lokalu od dewelopera z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu stanowi przychód podatkowy także wtedy, gdy nie została faktycznie wypłacona, lecz rozliczona przez potrącenie z pozostałą do zapłaty częścią ceny.

Wskazane rozstrzygnięcie dotyczyło sytuacji, w której nabywca lokalu mieszkalnego był uprawniony do otrzymania od dewelopera kary umownej z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu. Jednocześnie po stronie nabywcy pozostawała do zapłaty część ceny za lokal.

Strony transakcji, tj. deweloper i nabywca lokalu, rozliczyły wzajemne należności przez potrącenie. W konsekwencji kara umowna nie została wypłacona nabywcy na rachunek bankowy, lecz została zaliczona na poczet jego zobowiązania wobec dewelopera. Deweloper wykazał kwotę kary umownej w informacji PIT-11 jako przychód podatnika.

Wnioskodawca twierdził, że w takich okolicznościach nie dochodzi do powstania przychodu podatkowego, ponieważ nie otrzymał środków pieniężnych ani innego odrębnego świadczenia. W jego ocenie potrącenie miało charakter technicznego rozliczenia między stronami i ekonomicznie prowadziło jedynie do obniżenia ceny nabycia lokalu.

Organ wskazał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT źródłem przychodów są także inne źródła, natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o PIT zawiera otwarty katalog przychodów zaliczanych do tego źródła. Tymczasem o przychodzie podatkowym można mówić wtedy, gdy po stronie podatnika występuje realna korzyść majątkowa o konkretnym wymiarze ekonomicznym.

W ocenie organu taka korzyść wystąpiła w analizowanej sprawie. Kara umowna była należna wnioskodawcy od dewelopera i została zaliczona na poczet jego zobowiązania wobec dewelopera z tytułu pozostałej części ceny. W efekcie zobowiązanie podatnika wobec dewelopera uległo zmniejszeniu.

Organ odwołał się przy tym do cywilnoprawnej konstrukcji potrącenia, uregulowanej w art. 498 k.c. Zgodnie z tym przepisem, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli spełnione są ustawowe warunki potrącenia. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Potrącenie wierzytelności jest w istocie jedną z form wygaśnięcia zobowiązania i stanowi „substytut” zapłaty. Mimo że strony nie otrzymują efektywnie środków pieniężnych, to wskutek zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej dochodzi do zaspokojenia wierzyciela i zwolnienia dłużnika z długu.

W związku z tym organ przyjął, że skutki prawne kompensaty są takie same jak skutki zapłaty. Skoro więc wierzytelność podatnika z tytułu kary umownej została rozliczona przez potrącenie, to należy traktować ją tak, jak świadczenie otrzymane przez podatnika.

Cywilnoprawna instytucja kary umownej jest uregulowana w art. 483-485 Kodeksu cywilnego. Może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego i należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości niezależnie od wysokości poniesionej szkody. Dyrektor KIS wskazał, że kara umowna nie została objęta żadnym zwolnieniem przedmiotowym przewidzianym w art. 21 ustawy o PIT. Skoro po stronie podatnika powstaje przysporzenie majątkowe z tego tytułu, kwota kary umownej podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przysporzenie po stronie podatnika powstało w analizowanej sprawie już w momencie potrącenia. Okoliczność, że kwota kary umownej nie została fizycznie wypłacona podatnikowi, nie ma znaczenia dla jej kwalifikacji podatkowej, skoro została ona zaliczona na poczet zobowiązania podatnika wobec dewelopera.