Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej od 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 r. planowane są istotne zmiany w uldze mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych. Projekt nowelizacji ustawy o PIT przewiduje ograniczenia w możliwości skorzystania ze zwolnienia, które pozwala na uniknięcie zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia.

Celem nowelizacji – jak wskazano w uzasadnieniu projektu –  jest „powrót do pierwotnych założeń ulgi”. Ulga mieszkaniowa miała wspierać realizację podstawowych potrzeb mieszkaniowych podatników. W praktyce jednak ulga była wykorzystywana również przez osoby, które sprzedawały i kupowały kolejne mieszkania w celach inwestycyjnych. Ukształtowane orzecznictwo sądów administracyjnych interpretowało pojęcie „celów mieszkaniowych” bardzo szeroko – dopuszczając, że można realizować własne potrzeby mieszkaniowe w kilku lokalach równocześnie. W rezultacie z ulgi korzystali także podatnicy posiadający kilka nieruchomości.

Projektodawca uznał, że takie podejście zmienia sens ulgi i prowadzi do sytuacji, w której jest ona wykorzystywana do odraczania lub unikania podatku od zysków z obrotu nieruchomościami. Nowe przepisy mają to zmienić.

W dotychczasowym brzmieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwalnia z podatku dochody ze sprzedaży nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe. Od 2026 r. pojęcie to ma być zastąpione nowym – na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Różnica nie jest czysto językowa – nowe sformułowanie znacznie zawęża katalog wydatków uprawniających do skorzystania z ulgi. Od tej pory zwolnienie będzie obejmować wyłącznie te przypadki, w których podatnik faktycznie realizuje swoje osobiste potrzeby mieszkaniowe, a nie potrzeby inwestycyjne, rodzinne czy przyszłe.

Największe znaczenie mają projektowane uregulowania w ust. 25b–25e dodane do art. 21 ustawy o PIT. Określają one szczegółowe warunki, jakie podatnik musi spełnić, aby uznać, że wydatki poniósł „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Zgodnie z projektem, przyjmuje się, że podatnik ponosi wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jeżeli w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie spełnia łącznie następujące warunki:
1) nie jest właścicielem i nie posiada co najmniej 50 % udziału we współwłasności innej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, albo będąc nim, w tym samym okresie, przeniesie ich własność na rzecz osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, Skarbu Państwa lub gminy,
2) nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, i nie posiada co najmniej 50 % udziału w tych prawach, a w razie dysponowania tymi prawami lub udziałami w tych prawach, przekaże je, w tym samym okresie, osobom zaliczonym do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn lub do dyspozycji spółdzielni

– przy czym w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej, przyjmuje się, że udziały małżonków są równe.

Jeśli podatnik ponosi wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego (a nie na zakup nieruchomości), warunek posiadania tylko jednej nieruchomości lub prawa uznaje się za spełniony, o ile po dokonaniu tych wydatków podatnik nie jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości lub prawa o charakterze mieszkalnym.

Z kolei ust. 25d przewiduje dwa wyłączenia – przy ocenie warunków do ulgi nie będzie się uwzględniać:

• nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku,
• jednej nieruchomości lub prawa objętego wspólnością majątkową małżeńską.

To rozwiązanie ma zapobiec sytuacjom, w których podatnik byłby pozbawiony ulgi z powodu posiadania np. odziedziczonego udziału w mieszkaniu po rodzicach.

Nowe zasady mają obowiązywać dla nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż nieruchomości nabytych wcześniej będzie rozliczana według dotychczasowych przepisów.
Podatnik, który sprzeda np. mieszkanie nabyte w 2024 r., a środki przeznaczy na inne cele mieszkaniowe w 2026 r., nadal będzie mógł korzystać ze „starej” ulgi. Okres na wydatkowanie przychodu pozostaje ten sam – trzy lata od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Nowe brzmienie przepisów zasadniczo zmienia charakter ulgi. Dotychczas można było nabyć kolejną nieruchomość i argumentować, że stanowi ona realizację własnych celów mieszkaniowych. Po wejściu w życie nowelizacji taka argumentacja nie będzie już dopuszczalna.

Z ulgi skorzystają ci podatnicy, którzy:

• faktycznie zamierzają zamieszkać w nabytej nieruchomości,
• nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej (lub przekażą ją zgodnie z przepisami),
• przeznaczą środki ze sprzedaży na realne zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie np. zakup mieszkania dziecka lub pod wynajem.

W praktyce nowelizacja może oznaczać, że wielu podatników utraci prawo do zwolnienia z podatku od dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Dla wielu podatników będzie to oznaczało konieczność dokładnego zaplanowania transakcji – zwłaszcza jeśli posiadają więcej niż jedną nieruchomość. Kluczowe stanie się ustalenie, czy dana sprzedaż i kolejne wydatki rzeczywiście spełniają warunki ulgi w nowym brzmieniu ustawy.