Ulga na cele mieszkaniowe - deweloper spóźnia się z aktem notarialnym
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, możliwość skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe, a tym samym zwolnienie od zapłaty podatku, uzależnione jest od wykonania postanowień takiej umowy przez kupującego. Okoliczność, że deweloper spóźni się i nie przeniesie własności lokalu w wymaganym trzyletnim okresie, nie ma znaczenia jeżeli podatnik faktycznie wydatkował pieniądze na mieszkanie.
W kolejnym wyroku sąd administracyjny wskazuje, że przesłanki zastosowania ulgi mieszkaniowej dotyczą podatnika jako beneficjenta ulgi, nie zaś dewelopera. Jeśli więc podatnik wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, a jednocześnie zachował warunki przyznania ulgi mieszkaniowej, to ostateczne nieziszczenie się tych przesłanek spowodowane nieterminowością dewelopera nie powinno skutkować pozbawieniem prawa do preferencji podatkowej – wyrok NSA II FSK 1569/24 z dnia 4 marca 2025 r.
Przypomnijmy, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131, ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Za wydatki poniesione na cele na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Organy podatkowe interpretują w/w uregulowania bardzo restrykcyjnie. Wskazują, że podatnik nie musi płacić podatku od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat, pod warunkiem, że w ciągu trzech lat (liczonych od końca roku podatkowego, w którym dokonał zbycia), wydatkuje przychód na nabycie nowego lokalu mieszkalnego. Przy czym owe „nabycie” musi finalnie pozostać potwierdzone również przeniesieniem własności w stosownej formie. To zaś prowadzi do wniosku, że w sytuacjach kiedy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności w wyznaczonym 3-letnim okresie, podatnicy muszą zapłacić podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wyroku NSA wskazuje, że dla prawidłowej interpretacji przepisów prawa podatkowego konieczne jest poczynienie uwag dotyczących charakteru prawnego umowy deweloperskiej. Instytucja ta została unormowana m.in. w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 1 ej ustawy, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Z kolei przez umowę deweloperską należy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 5 ww. ustawy). Z przywołanej regulacji można zatem wysnuć wniosek, że w istocie kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. du.p.d.o.f.
Podobne wnioski płyną z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 lipca 2024 r. I SA/Sz 254/24. Wskazano w nim, że ustawowe przesłanki analizowanego zwolnienia podatkowego są adresowane wyłącznie do podatnika, nie do dewelopera. Oznacza to, że ich spełnienie bądź niespełnienie należy konsekwentnie odnosić wyłącznie do postępowania podatnika, nie zaś do sytuacji, uwarunkowań, w jakich znalazł się deweloper, a które pozostawały poza treścią uprawnień i obowiązków podatnika. Wobec tego rozważane art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25, ust. 25a, ust. 26 ustawy o PIT należy odczytywać tylko z punktu widzenia podatnika, jego czynności bądź zaniechań.
W ocenie sądu, przy prawidłowym odczytywaniu i stosowaniu art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a, ust. 26 ustawy o PIT trzeba zachować symetrię w tym znaczeniu, że podatnik, który ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez finansowanie budowy własnego lokalu mieszkalnego, jest w konsekwencji uprawniony do powołania się na datę nabycia własnego lokalu mieszkalnego określoną w umowie deweloperskiej wykonanej przez podatnika, jeśli termin ten nie został dochowany przez dewelopera z przyczyn, które pozostawały poza sferą uprawnień i obowiązków podatnika. Tym samym można powiedzieć, że nieprawidłowo (z opóźnieniem) wykonana przez dewelopera umowa deweloperska nie kształtuje sytuacji prawnej podatnika z punktu widzenia art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 25a, ust. 26 ustawy o PIT.
