Wynajem mieszkania prywatnego nie zawsze może korzystać z opodatkowania według stawki 8,5%

Fiskus zaczyna się bacznie przyglądać zasadom wynajmowania prywatnych lokali mieszkalnych, w szczególności takim, które wynajmowane są na krótkie, np. dobowe, czy tygodniowe okresy. W odniesieniu do przychodów osiąganych z wynajmu takich lokali nie może mieć miejsca opodatkowanie stawką ryczałtu w wysokość 8,5 %.
W powyższym zakresie zapadło już przykładowe rozstrzygnięcie sądowe (wyrok WSA w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt. I SA/Sz 331/13), które niestety potwierdza, że wynajem „prywatnego” mieszkania na krótkie okresy czasu nie może być opodatkowany 8,5 % stawką ryczałtu ewidencjonowanego.
W rozstrzyganej sprawie podatnik wynajmował mieszkanie na krótkie okresy czasu, tj. na dobę, kilka dni, czy tygodni. Zdaniem podatnika świadczone usługi najmu lokalu na krótkie okresy mogły być opodatkowane według stawki 8,5 proc. w ramach tzw. najmu prywatnego. Niestety przepisy podatkowe pozwalają na opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, w stawce 8,5 % przychodów uzyskanych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ale tylko wówczas jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Organy podatkowe uznały że krótkotrwały wynajem lokalu mieszkalnego spełnia definicję działalności gospodarczej ponieważ podjęte przez podatnika działania mają charakter zarobkowy, są powtarzalne i prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły. W konsekwencji fiskus uznał, że przychody uzyskiwane z tytułu udostępnienia lokalu w ramach usług krótkotrwałego zakwaterowania powinny zostać zaliczone do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkowane 17 proc. stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Sąd administracyjny podtrzymał stanowisko organów podatkowych w tej sprawie wskazując, że najem u danego podatnika spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT i nie mieści w ramach tzw. najmu prywatnego. W przypadku krótkotrwałego najmu de facto mamy do czynienia z prowadzeniem zorganizowanej (a nie incydentalnej, czy przypadkowej) działalności w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ponadto w tym wypadku sąd też wskazał, że istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że podatnik nabył przedmiotowy lokal z zamiarem przeznaczenia go na wynajem – co wyraźnie wynika z wniosku podatnika - a więc w celu uczynienia z niego źródła przychodu.. O zorganizowanej działalności świadczy również pozyskiwanie potencjalnego klienta poprzez udostępnianie informacji o posiadanym lokalu do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem.
Co prawda przedmiotowe rozstrzygnięcie zostało wydane w odniesieniu do lokalu wynajmowanego w miejscowości nadmorskiej. Podobne stany faktyczne mogą jednak mieć miejsce także w innych regionach Polski w których wynajmowane są lokale na krótkie pobyty, np. w stolicy, czy innych, popularnych regionach turystycznych.