Zarządzany przez spółkę wynajem 13 lokali mieszkalnych – opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

W interpretacji z 25 czerwca 2026 r. 0113-KDIPT2-1.4011.354.2026.4.AS, Dyrektor KIS potwierdza, że dla możliwości opodatkowania ryczałtem przychodów uzyskiwanych z najmu lokali mieszkalnych nie ma znaczenia liczba posiadanych oraz wynajmowanych lokali oraz fakt, że najem jest profesjonalnie zarządzany przez odrębną, założoną do tego celu, spółkę z o.o.

Interpretacja została wydana w następującym stanie faktycznym:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest właścicielem 13 lokali mieszkalnych stanowiących majątek prywatny. Docelowo Wnioskodawczyni planuje w przyszłości dokonywać nabycia dalszych lokali mieszkalnych. Traktuje nabyte lokale mieszkalne jako jeden ze sposobów dywersyfikacji swojego prywatnego majątku, dochodu (z najmu długoterminowego) oraz jako dodatkowe źródło zabezpieczenia finansowego.

Obecnie, Wnioskodawczyni jest udziałowcem posiadającym 100% udziałów i zarazem Prezesem Zarządu w Spółce z o.o. oraz komplementariuszem w spółce komandytowej, w której posiada 90% udziałów. Obie te spółki prowadzą działalność deweloperską. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni planuje założyć dodatkową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności będzie m.in. zarządzanie nieruchomościami (PKD 68.32.Z). Głównym zakresem działalności nowopowstałej Spółki będzie zarządzanie nieruchomościami osób prywatnych lub firm, które powierzą Spółce obsługę czynności związanych z wynajmem lokali mieszkalnych i usługowych lub przekażą administrację posiadanego majątku, tj. budynków mieszkalnych lub komercyjnych.

Spółka będzie wykonywać czynności administracyjne i operacyjne, w szczególności:

• pozyskiwanie najemców;
• prezentacje mieszkań;
• bieżący kontakt z najemcami;
• podpisywanie umów najmu oraz protokołów zdawczo-odbiorczych (na podstawie udzielonego przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa);
• obsługę bieżących rozliczeń z najemcami;
• bieżącą obsługę techniczną.

Wnioskodawczyni, jako właściciel lokali, pozostanie w relacji z najemcami, w szczególności w sprawach istotnych dotyczących najmu. Wnioskodawczyni będzie podejmować ostateczną decyzję o podpisaniu umowy najmu z konkretną osobą oraz o jej warunkach.

Sformułowane pytanie do Dyrektora KIS: Czy przychody uzyskane z umów najmu mieszkań i lokali zarządzanych przez Pośrednika - Spółkę z o.o., której Wnioskodawczyni będzie udziałowcem - na podstawie umowy, będzie mogła opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w ramach tzw. najmu prywatnego?

Dyrektor KIS potwierdza, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W analizowanym stanie faktycznym zastosowanie będą miał przepis z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, ż  dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

A dodatkowo również art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stanowiący, że osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wykładnia przepisów powinna również uwzględniać treści uchwały NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której stwierdzono, że:

• To podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
• Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

Reasumując organ podatkowy stwierdza, że przychody, które Wnioskodawczyni będzie uzyskiwać z tytułu najmu mieszkań i lokali zarządzanych przez Pośrednika - Spółkę z o.o. - na podstawie umowy, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu prywatnego, będą podlegać opodatkowaniu, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. Z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przychody te należy opodatkować, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stawką 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.