Sprzedaż nieruchomość przez osobę fizyczną a VAT
Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości jest kategorią transakcji budzącą liczne wątpliwości i wymagające każdorazowo indywidualnej analizy całokształtu okoliczności w każdym ich aspekcie.
W przypadku sprzedaży nieruchomości prywatnej przez osobę fizyczną pierwszorzędną kwestią jest ustalenie, czy transakcja stanowi czynność mieszczącą się w ramach tzw. zarządu majątkiem prywatnym (następuje poza VAT), czy też podlega opodatkowaniu jako przejaw działalności gospodarczej.
Do tego zagadnienia odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2025 r. (0112-KDIL1-2.4012.164.2025.2.DM), zajmując stanowisko, które nie wpisuje się we wcześniejszą linię interpretacyjną, uwzględnia natomiast tezy wynikające z orzecznictwa sądów. Organ podatkowy uznał, iż fakt udzielenia przez sprzedającego przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne oraz wydzierżawienie nieruchomości nabywcy w ww. celu i w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nie jest przejawem działalności gospodarczej sprzedającego, a w konsekwencji nie czyni sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Okoliczności te (udzielenie pełnomocnictwa i zawarcie umowy dzierżawy) miały bowiem miejsce po znalezieniu nabywcy i nie stanowiły zachęty dla kogokolwiek do jej nabycia. Czynności pełnomocnika, jakkolwiek „w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu, to nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. (…) Samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.”
Zmiana podejścia organów podatkowych „wyłączy” z kategorii podatników z tytułu sprzedaży prywatnej nieruchomości liczną grupę osób, co z kolei niesie za sobą pewne ryzyko po stronie kupujących, którzy dotychczas w zbliżonych okolicznościach odliczali VAT. Trzeba bowiem pamiętać, że faktura dotycząca transakcji, która w ogóle nie podlega opodatkowaniu nie stanowi podstawy do odliczenia wynikającego z niej podatku naliczonego, natomiast sama umowa sprzedaży nieruchomości zobowiązuje nabywcę do zapłaty podatku PCC.
Kontakt:
Anna Mełgieś
a.melgies@doradca.lublin.pl
tel. 81 532 23 75 w. 344
