Wynajem przez nievatowców – Import usług Booking lub Airbnb

Wynajmujący nieruchomość (mieszkanie/apartament) poprzez platformy rezerwacyjne takie jak Booking czy Airbnb w rzeczywistości korzystają z usług świadczonych przez podmiot zagraniczny (mający siedzibę poza terytorium Polski). Nawet jeżeli nie są oni czynnymi podatnikami VAT - to pojawia się po ich stronie import usług i konieczność rozliczenia VAT Polsce w ramach odwrotnego obciążenia (reverse charge).

Obowiązek ten wynika z kilku przepisów:

• art. 15 ust. 1–2 ustawy o VAT – każdy podmiot, który samodzielnie i w sposób ciągły wykonuje działalność gospodarczą tzn. wykorzystuje składniki majątku w celach zarobkowych (np. wynajmuje mieszkanie) – jest podatnikiem VAT w rozumieniu ustawy, nawet jeśli korzysta ze zwolnienia i nie składa okresowych deklaracji jak podatnik VAT czynny.
• art. 17 ust. 1 pkt 4 – gdy usługodawca nie ma w Polsce siedziby ani stałego miejsca prowadzenia działalności, a nabywcą usług jest podatnik, o którym mowa w art. 15 – to podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia VAT jest ten nabywca (mechanizm odwrotnego obciążenia).
• art. 28a–28b – dla usług świadczonych na rzecz podatnika (transakcje B2B) miejscem opodatkowania jest, co do zasady, kraj nabywcy. W konsekwencji prowizja za usługi platformowe nabywane przez polskiego wynajmującego jest opodatkowana w Polsce.

W praktyce oznacza to, że:

• wynajem prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły to działalność gospodarcza,
• każda osoba, która samodzielnie wykonuje taką działalność jest podatnikiem VAT,
• przy imporcie usług na rzecz podatnika, obowiązek rozliczenia VAT „przechodzi” na nabywcę, czyli podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

1. Deklaracje VAT-9M oraz VAT-8

Zgodnie z art. 99 ust. 9 ustawy o VAT – do rozliczenia podatku należnego od importu usług przez podatników zwolnionych służą osobne, dedykowane deklaracje VAT-9M oraz VAT-8:
1) VAT-9M – przewidziana jest dla podatników zwolnionych, rozliczających podatek VAT z tytułu importu usług, niemających obowiązku składania deklaracji VAT-7, VAT-7K, VAT-7D oraz VAT-8,
2) VAT-8 – składają podatnicy zwolnieni z VAT, zarejestrowanych do VAT-UE, dokonujący dodatkowo wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów (WNT). 

Zatem deklarację na formularzu VAT-8 składa podatnik zwolniony, zarejestrowany do VAT-UE (dobrowolnie lub obowiązkowo), który poza importem usług (np. np. z Booking czy Airbnb) nabywa też dodatkowo  towary w ramach WNT – którego to nie można rozliczyć na VAT-9M. Przy czym w świetle art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT u podatnika zwolnionego z VAT nie występuje obowiązek rozliczania WNT, jeżeli całkowita wartość takich transakcji nie przekracza 50.000 zł w roku podatkowym.

Deklaracja VAT-9M składana jest wyłącznie za okres, w którym dokonano importu usług. Natomiast VAT-8 należy składać co miesiąc, i – w odróżnieniu od VAT-9M – również wtedy, gdy w danym miesiącu nie dokonano żadnych transakcji (art. 99 ust. 8 ustawy o VAT – obowiązek składania tzw. „deklaracji zerowych”).

Obie deklaracje składa się wyłącznie elektronicznie (art. 99 ust. 11b), w terminie do 25. dnia miesiąca po miesiącu powstania obowiązku podatkowego (art. 99 ust. 9), który w przypadku importu usług powstaje na zasadach ogólnych, czyli w momencie wykonania usługi (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT).

Aby złożyć deklarację, niezbędne jest posiadanie numeru NIP (w przypadku jego braku, przed złożeniem deklaracji należy zawnioskować o jego nadanie na formularzu NIP-7). Dopiero po jego uzyskaniu podatnik będzie zdolny do sporządzenia i złożenia deklaracji oraz rozliczenia VAT należnego.

Wzory deklaracji określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 stycznia 2025 r. w sprawie wzorów deklaracji o podatku od towarów i usług od podmiotów innych niż zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni (Dz.U.2025.131).

VAT-9M czy VAT-8 – porównanie:

2.    Podstawa opodatkowania, terminy i płatność

W praktyce przyjmuje się, że momentem wykonania usługi pośrednictwa przez platformy rezerwacyjne jest moment wypłaty środków na rachunek bankowy wynajmującego wraz z którą potrącona zostaje stosowna prowizja. Stawką właściwą dla importu ww. usług jest 23% VAT, natomiast podstawą opodatkowania jest wyłącznie kwota naliczonej przez platformę prowizji.

Deklaracje VAT-9M i VAT-8 mają charakter uproszczony. Podatnik wskazuje na nich łączną (miesięczną) wartość podstawy opodatkowania i należnego podatku VAT (tj. zsumowaną wartość prowizji i obliczonego podatku). Jeżeli faktura wystawiona przez zagraniczną platformę jest w walucie obcej, przeliczenia na PLN dokonuje się według zasad wynikających z art. 31a ust. 1 ustawy o VAT (co do zasady średni kurs NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego moment powstania obowiązku podatkowego, alternatywnie kurs EBC).

Zapłata VAT powinna nastąpić wraz ze złożeniem deklaracji, na podstawie wskazanych w niej danych (zapłaty dokonuje się na przypisany podatnikowi indywidualny mikrorachunek podatkowy). Podatnik zwolniony z VAT nie ma przy tym prawa do odliczenia VAT naliczonego, a więc cała kwota VAT stanowi jednocześnie kwotę do zapłaty za dany miesiąc.

3.    Czy zapłacony VAT jest kosztem podatkowym?

W tym zakresie, wszystko zależy od formy opodatkowania z jakiej wynajmujący korzysta na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych – zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT: kosztem uzyskania przychodu u podatnika VAT zwolnionego może być zapłacony VAT należny z tytułu importu usług lub WNT, o ile nie stanowił on u niego podatku naliczonego podlegającego odliczeniu.

Oznacza to, że VAT należny może stanowić koszt podatkowy wyłącznie kiedy przychód z najmu najem nieruchomość zaliczany jest do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), o ile w ramach wybranej formy opodatkowania uprawnieni są do rozpoznawania KUP – czyli u:

• przedsiębiorców opodatkowanych na zasadach ogólnych (skala podatkowa)
• przedsiębiorców opodatkowanych w formie podatku liniowego. 

W przypadku przedsiębiorców opodatkowanych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub osób fizycznych wynajmujących nieruchomości w ramach najmu prywatnego – prawo to nie wystąpi! W powyższej formie opodatkowania, opodatkowaniu podlega przychód (brak możliwości do odliczania KUP). Tym samym, ekonomiczny ciężar podatku VAT od importu usług ponosi tutaj podatnik.

4.    Podsumowanie

Wynajem krótkoterminowy przez platformy, choć organizacyjnie prosty, wiąże się z dodatkowymi obowiązkami podatkowymi. Podmiot, który regularnie i w celach zarobkowych wynajmuje mieszkanie przez Booking, Airbnb lub inny zagraniczny serwis pobierający prowizję/opłatę za obsługę rezerwacji czy płatności – może być zobowiązany do samonaliczenia i zapłaty podatku VAT od importu usług.

Obowiązek ten dotyka wszystkich podmiotów uznanych za „podatników” na gruncie ustawy o VAT, a więc także tych, którzy formalnie nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT – np.:

• osób fizycznych wynajmujących regularnie (choćby sezonowo) prywatną nieruchomość czy
• przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu apartamentów na okres krótkoterminowy

– korzystających ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do 200.000 zł rocznie).

Jeżeli zagraniczna platforma za pomocą której wynajmujesz lokal, obciąża Cię prowizją lub inną opłatą za obsługę rezerwacji/płatności to najpewniej powstaje import usług, do którego rozliczenia zobowiązany jesteś Ty – jako nabywca.

Chcesz sprawdzić czy Twoje rozliczenia są poprawne? – zadzwoń i skorzystaj ze wsparcia doradcy podatkowego. Powiemy Ci czy prawidłowo identyfikujesz i raportujesz import usług oraz przeprowadzimy przez cały proces złożenia deklaracji VAT-9M lub VAT-8.