Sprzedaż mieszkania: kiedy nie trzeba płacić podatku (opublikowano w Rzeczpospolitej, 13.12.2017 r.)
Mali przedsiębiorcy bardzo często rejestrują działalność we własnym domu. Do biur rachunkowych zgłaszają się nie tylko z pytaniami związanymi z rozliczeniami firmy, ale także z wątpliwościami dotyczącymi zbycia takiego lokalu.
Zasady rozliczenia podatku w przypadku zbycia nieruchomości wciąż budzą liczne wątpliwości. Już wkrótce biura rachunkowe zmierzą się z koniecznością pomocy w wypełnieniu PIT-39 dla podatników. Warto zatem przypomnieć zasady opodatkowania zbycia majątku oraz wskazać na co zwrócić szczególną uwagę.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, zobowiązany jest do zapłaty podatku w stawce 19 proc. od uzyskanego dochodu, chyba że zadeklaruje oraz przeznaczy tę kwotę w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik ma obowiązek w zeznaniu podatkowym na formularzu PIT-39 wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym, m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub też zadeklarować chęć skorzystania ze zwolnienia. Należny podatek, wynikający z zeznania, jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. W przypadku niewydatkowania w okresie dwóch lat kwoty w wysokości równowartości przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
Zbliża się koniec roku. Dla osób, które nabyły m.in. dom, lokal mieszkalny lub działkę w 2012 r. oznacza to możliwość zbycia nieruchomości bez podatku już w styczniu 2018 r. Koniec 2017 r. to także ostateczny termin na poczynienie wydatków mieszkaniowych dla tych, którzy sprzedali nieruchomość w 2015 r. przed upływem pięciu lat od jej nabycia, aby mogli skorzystać z podatkowej preferencji.
Bez daniny
W praktyce często zdarza się, że podatnicy zbywają swój majątek zbyt wcześnie. Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że m.in. nieruchomość niezwiązaną z działalnością gospodarczą można zbyć bez podatku dopiero po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że nieruchomość nabytą w 2012 r. będzie można zbyć bez konsekwencji podatkowych dopiero z początkiem 2018 r. Jednak podatnicy często liczą pięcioletni termin już od roku, w którym nabyli lub wybudowali nieruchomość.
Śmierć małżonka…
Obecnie wątpliwości nie budzi już sytuacja, w której nieruchomość została nabyta wspólnie przez małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, a przed datą jej sprzedaży jeden z małżonków umiera. Za datę nabycia, od której liczy się pięcioletni termin, należy uznać pierwotne nabycie do majątku wspólnego, a nie moment, w którym udział w nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia przez małżonka pozostającego przy życiu.
Wątpliwości rozwiała uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z 15 maja 2017 r. (II FPS 2/17). W konsekwencji także organy podatkowe zajmują aktualnie stanowisko, że „nabycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku PIT i od którego liczony jest pięcioletni termin, oznacza nabycie nieruchomości w całości przez małżonków w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Moment odziedziczenia udziału w części przypadającej na zmarłego małżonka nie ma doniosłości prawnej z punktu widzenia przedmiotowego przepisu.
… lub rozszerzenie wspólności ustawowej…
Dla powstania ewentualnego obowiązku podatkowego w PIT istotne jest także ustalenie momentu nabycia nieruchomości, w związku z zwarciem umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową na przedmioty należące uprzednio do majątku osobistego jednego z małżonków. Podstawą zawarcia takiej umowy jest art. 47 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonkowie mogą – przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego – wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). W omawianej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych potwierdzająca, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi dla drugiego z małżonków jej nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (wyrok NSA z 13 maja 2016 r., II FSK 1110/14; z 22 marca 2017 r., II FSK 456/15, z 7 kwietnia 2016 r., II FSK 313/14). W konsekwencji, datą nabycia praw w przedmiotowej nieruchomości przez każdego z małżonków, na skutek zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową, staje się data nabycia tych praw przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 listopada 2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.292.2017.2.APA).
Przykład
5 maja 2000 r. podatniczka zawarła związek małżeński. W 2002 r. otrzymała majątek od swoich rodziców, w tym działkę rolną do majątku odrębnego. 1 marca 2013 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której rozszerzyli wspólność majątkowa małżeńską o przedmiotową działkę. W czerwcu 2017 r. małżonkowie sprzedali tę działkę. Sprzedaż działki nie będzie powodowała skutków podatkowych w PIT zarówno dla podatniczki, jak także jej małżonka, bowiem termin pięciu lat należy liczyć od końca roku 2002.
… lub jej zniesienie
W praktyce nierzadko mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia w drodze np. darowizny lub spadku. W większości przypadków czynność taka wiąże się z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Z podatkowego punktu widzenia zniesienie współwłasności, polegające na przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w zamian za spłatę pieniężną na rzecz pozostałych z nich, stanowi formę odpłatnego zbycia, wyczerpującą dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Osoba, która otrzymuje spłatę, zbywa bowiem odpłatnie przysługujący jej udział. Pomiędzy współwłaścicielami dochodzi do wymiany dóbr majątkowych, tj. udziału w nieruchomości w zamian za środki pieniężne. Po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, jeśli zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej z 2 listopada 2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.300.2017.1.APA).
Przykład
W 2014 r. Anna M. oraz Katarzyna J. otrzymały nabyły od rodziców w drodze darowizny po ½ udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość. W 2017 r. postanowiły znieść współwłasność w ten sposób, że Anna M. nabyła własność całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty Katarzyny J. w równowartości odpowiadającej jej udziałowi w nieruchomości. Zniesienie współwłasności skutkuje odpłatnym zbyciem udziału ½ w nieruchomości przez Katarzynę J., w związku z czym zobowiązana będzie do rozliczenia dochodu ze zbycia udziału w lokalu, jeśli nie przeznaczy całości osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe.
O prawie do ulgi decyduje wydatkowanie pieniędzy na cel mieszkaniowy
Aby przychód ze zbycia nieruchomości korzystał ze zwolnienia, uzyskana kwota nie musi być przeznaczona zakup kolejnego lokalu. Wykończenie czy remont też dają prawo do preferencji, jeśli materiały i prace są związane są z bryłą budynku.
Skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, uwarunkowane jest wydatkowaniem kwot przychodu ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Cele mieszkaniowe zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Zgodnie z tym przepisem za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu, prawa użytkowania wieczystego gruntu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wydatkiem takim są także wydatki na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego oraz spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.
Całość, nie część
Artykuł 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Oznacza to, że nie wystarczy przeznaczyć na cele mieszkaniowe kwoty osiągniętego potencjalnego dochodu, lecz cały uzyskany przychód.
Przykład
Podatnik w 2016 r. kupił grunt za 100 000 zł. W 2017 r. zbył go za 150 000 zł. Jeśli chce skorzystać ze zwolnienia z podatku, powinien w ciągu dwóch lat (do końca 2019 r.) przeznaczyć na cele mieszkaniowe 150 000 zł.
Koniec przykładu
Jeśli podatnik nie wydatkuje na cele mieszkaniowe całej kwoty przychodu ze sprzedaży, a jedynie jej część, to zwolnienie będzie obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Przykład
Podatnik zbył przed upływem pięciu lat od zakupu nieruchomość za cenę 250 000 zł, którą nabył za 150 000 zł. Na sprzedaży osiągnął zatem dochód w wysokości 100 000 zł. Na cele mieszkaniowe wydatkował 150 000 zł. Dochód podlegający zwolnieniu należy obliczyć w następujący sposób: 100 000 zł x 150 000 zł/250 000 zł = 60 000 zł. Do opodatkowania pozostała zatem kwota 40 000 zł wg stawki 19 proc.
Koniec przykładu
Liczy się data aktu notarialnego
Przepisy ustawy o PIT nie definiują pojęcia „nabycie”. Uzależniają jednocześnie fakt uznania określnych wydatków za wydatki na cele mieszkaniowe m.in. od nabycia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. W praktyce podatnicy kupują nieruchomość na rynku pierwotnym. Zawierając przedwstępne umowy deweloperskie często wpłacają kwoty na poczet przyszłej ceny mieszkania jeszcze przed formalnym przeniesieniem własności lokalu na ich rzecz. Wpłata taka może jednak stanowić wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, jeżeli zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem dwuletniego okresu przewidzianego na poczynienie wydatków mieszkaniowych. Samo podpisanie przed upływem tego okresu umowy przedwstępnej nie stanowi wydatku uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, nawet w sytuacji, w której zapłata na poczet ceny nastąpiła w pełnej wysokości (interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 lipca 2016 r. ITPB4/4511-457/16/MS). Stanowisko takie prezentują także sądy administracyjne (wyrok NSA z 12 września 2017 r., II FSK 2282/15 oraz z 21 marca 2017 r., II FSK 321/15).
Przykład
Podatnik zbył w 2014 r. nieruchomość, którą posiadał przez okres krótszy niż pięć lat. W złożonej do kwietnia 2015 r. deklaracji PIT-39 zadeklarował, że wyda środki uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat tj. do końca 2016 r. W 2015 r. zawarł przedwstępną umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązał się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własność na podatnika. Podatnik zobowiązany był uiścić cenę za lokal do początku grudnia 2016 r. Wydanie lokalu nastąpiło w połowie grudnia 2016 r. Podpisanie aktu notarialnego, na podstawie którego przedmiotowy lokal stał się własnością podatnika, miało miejsce 5 stycznia 2017 r. Podatnik nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w 2014 r.
Koniec przykładu
Uwaga! W ocenie organów podatkowych, aby zwolnić uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze z PIT, nabycie nieruchomości stanowiącej wydatek na cel mieszkaniowy nie może wyprzedzić sprzedaży mieszkania zbywanego przed upływem pięciu lat. Warunek ten może wydawać się oczywisty, niemniej jednak w praktyce mogą mieć miejsce różne sytuacje. W interpretacji z 1 września 2017 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (0111-KDIB2-2.4011.170.2017.1.IN.) rozważał skutki podatkowe stanu faktycznego, w którym podatnik nabył w formie darowizny mieszkanie w 2016 r., które sprzedał 27 kwietnia 2017 r. Pieniądze przeznaczył na zakup domu. Akt notarialny przenoszący własność domu został jednak podpisany jeszcze w marcu 2017 r., a zapłata nastąpiła dopiero po uzyskaniu środków ze sprzedaży mieszkania. Podatnik wyjaśnił, że opóźnienie w sprzedaży mieszkania wynikało z procedury bankowej u kupującego, który finansował zakup z kredytu hipotecznego. Organ uznał, że aby dany wydatek stał się celem mieszkaniowym, zarówno zapłata ceny, jak i samo przeniesienie własności muszą nastąpić nie wcześniej, niż sprzedaż mieszkania. Zakup domu nie może zatem wyprzedzić sprzedaży mieszkania (podobnie w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2017 r., 0115-KDIT2-1.4011.237.2017.1.JG).
Sądy administracyjne prezentują w omawianym zakresie odmienne stanowiska. W jednym z najnowszych wyroków NSA, wbrew jednolitemu stanowisku organów podatkowych, orzekł, że podatnik, który przeznaczył pieniądze uzyskane z zaliczki na podstawie umowy przedwstępnej na zakup nowego mieszkania, a dopiero później przeniósł własność nieruchomości na nabywców, może kwotę równowartości zaliczki uznać za cel mieszkaniowy. Zdaniem sądu sprzedaż mieszkania należy traktować jako proces, który rozpoczyna się już na etapie umowy przedwstępnej (wyrok z 22 listopada 2017 r., II FSK 2937/15)
Przykład
Podatnik nabył na własność nieruchomość (mieszkanie) na podstawie umowy darowizny w 2015 r. W marcu 2016 r. podpisał umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której otrzymał zaliczkę w kwocie 100 000 zł. Kwotę tę przeznaczył na zaliczkę na poczet nowego mieszkania w maju 2016 r. W czerwcu 2016 r. podpisał akt notarialny sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny i otrzymał pozostałą część ceny w kwocie 200 000 zł, którą przeznaczył na zapłatę za mieszkanie zaliczkowane w maju 2016 r. Zgodnie ze stanowiskiem sądu, wydatkiem na cele mieszkaniowe może być cała kwota 300 000 zł, a nie tylko ta, która została uzyskana po zawarciu aktu notarialnego (tu 200 000 zł).
Koniec przykładu
Czy wolno spłacić kredyt
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit a ustawy o PIT, celem mieszkaniowym są wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Zgodnie z aktualnym stanowiskiem organów podatkowych, spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości sprzedawanej nieruchomości, ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości, nie stanowi celu mieszkaniowego.
Zdaniem organów uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku na cel mieszkaniowy oznaczałoby możliwość dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku Raz poprzez pomniejszenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży o koszty nabycia sfinansowane zaciągniętym w tym celu kredytem hipotecznym, drugi raz poprzez ujęcie jako wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu hipotecznego zaciągniętego na te cele (zob. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2017 r. 0115-KDIT2-1.4011.241.2017.2.DW).
Przykład
Podatnik kupił lokal mieszkalny w 2017 r. za kwotę 240 000 zł. Zakup sfinansował kredytem hipotecznym. W tym samym roku sprzedał lokal za 300 000 zł, z czego spłacił 240 000 zł kredytu, w pozostałej części (60 000 zł) przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania. Spłata kredytu nie może być potraktowana jaki wydatek mieszkaniowy. W związku z czym podatnik będzie zobowiązany do zapłaty podatku w kwocie 9 120 zł, którą należy obliczyć w następujący sposób 60 000 zł x 60 000/300 000 = 12 000 zł (kwota zwolniona z podatku). Do opodatkowania zostaje kwota 48 000 zł wg stawki 19 proc.
Remont lokum żony
Kolejną kwestią, o której należy pamiętać rozliczając dochód ze zbycia nieruchomości, jest to, że wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont powinny dotyczyć nieruchomości będącej własnością podatnika. W praktyce często zdarzają się sytuacje, że małżonkowie ponoszą tego typu nakłady na nieruchomość, której właścicielami jest tylko jedno z nich.
Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o PIT – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie, stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. W konsekwencji, wydatki poniesione na remont mieszkania małżonka nie stanowią wydatków na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli zaspokajają potrzeby mieszkaniowe obydwu z nich (zob. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2017 r., 1462-IPPB4.4511.117.2017.1.JK3).
Przykład
Małżeństwo pozostające w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej sprzedało w 2016 r. lokal mieszkalny za kwotę 250 000 zł, zakupiony w 2013 r. za 150 000 zł. Po sprzedaży wprowadzili w formie aktu notarialnego ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Następnie żona kupiła do swojego majątku odrębnego mieszkanie. Sfinansowała je w części z przypadającego na nią udziału w środkach pochodzących ze sprzedaży mieszkania (125 000 zł) oraz z kredytu hipotecznego. Jej małżonek, przeznaczył przypadającą na niego część przychodów ze sprzedaży mieszkania na remont lokalu zakupionego przez żonę, w którym będą wspólnie zamieszkiwali. Dochód ze sprzedaży mieszkania przypadający na żonę w wysokości 50 000 zł [(250 000 zł -150 000 zł):2] będzie w całości zwolniony z PIT, bowiem przeznaczyła ona na cel mieszkaniowy całość przypadającą na nią przychodu (125 000 zł). Dochód przypadający na męża będzie w całości opodatkowany stawką 19 proc..
Garaż tylko w domu jednorodzinnym
Kolejną kwestią, mogącą budzić wątpliwości, jest możliwość uznania za wydatki na cele mieszkaniowe ceny za garaż lub miejsce postojowe. Co do zasady, organy podatkowe stoją na stanowisku, że nabycie miejsca parkingowego lub garażu nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (zob. interpretację Izby Skarbowej w Katowicach z 28 stycznia 2015 r., IBPBII/2/415- 973/14/MZM).
Inaczej jest, gdy garaż taki mieści się w bryle budynku domu jednorodzinnego. W takim przypadku podatnicy wydatki na jego budowę lub remont mogą uwzględnić w kwocie zwolnienia. W interpretacji z 25 maja 2017 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (0111-KDIB2-2.4011.35.2017.2.KK) uznał, że wymiana drzwi garażowych również spełnia przesłanki do uznania jej za wydatki mieszkaniowe, a w konsekwencji zwolnienie tak przeznaczonych pieniędzy, a uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, z podatku dochodowego.
Zakup pod wynajem
Kwestia zakupu lokalu pod wynajem ze środków, pochodzących ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, wciąż budzi wątpliwości. O ile organy podatkowe zajmują w tym zakresie jednolite stanowisko, że zakup mieszkania pod wynajem nie jest realizacją celu mieszkaniowego, o tyle sądy administracyjne prezentują rozbieżne poglądy. W jednym z ostatnich wyroków NSA stwierdził, że ulga nie przysługuje na zakup lokalu czy budynku, który następnie będzie zamieszkiwany przez lokatorów realizujących własne cele mieszkaniowe. Argumentował to tym, że mimo iż faktycznie nieruchomość będzie przeznaczona pod zamieszkanie, to faktycznie kto inny deklaruje przeznaczenie jej na własne cele, a kto inny cele te będzie realizował (wyrok NSA z 4 lipca 2017 r., akt II FSK 1663/15).
Zgodnie z wcześniejszą wykładnią NSA wydatek taki mógł być uznany za przeznaczony na cel mieszkaniowy. Sąd wskazywał bowiem, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie wskazuje na konieczność zaspokojenia przez podatnika własnych celów mieszkaniowych, tylko mówi o wydawaniu środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Sąd uznał, że nie można poprzestać na wykładni językowej przedmiotowego przepisu, lecz istotne są cele ustanowienia ulgi. W uzasadnieniu projektu, który przewidywał zastąpienie ulgi meldunkowej (obowiązywała do końca 2008 r.) ulgą mieszkaniową (obowiązuje od stycznia 2009 r.), Ministerstwo Finansów wskazywało, że nowa ulga będzie dotyczyła większej liczby podatników i ma rozwijać rynek mieszkaniowy. Zakup mieszkania pod wynajem cele te realizuje (wyroki NSA z 17 maja 2017 r., II FSK 1053/15 i z 29 listopada 2016 r., II FSK 3126/14).
Tylko trwałe części mieszkania
Analizując koszty poniesione w związku z budową, wykończeniem, czy remontem lokalu mieszkalnego należy mieć także na uwadze, że organy podatkowe uznają za wydatki na cele mieszkaniowe uznają jedynie te, które związane są z bryłą budynku (lokalu) i mają charakter prac remontowych. Ze zwolnienia nie skorzystamy natomiast kupując sprzęt ruchomy, np. meble czy AGD.
Wydatkiem na cele mieszkaniowe będą zatem farby do malowania ścian, panele podłogowe, płytki ceramiczne, gniazda i wyłączniki elektryczne, materiał na instalację centralnego ogrzewania, wannę i biały montaż w łazienkach, kominek wraz z obudowaniem oraz cement, gips, żwir w części bezpośrednio dotyczącej bryły budynku Ze zwolnienia nie mogą natomiast korzystać wydatki na budowę ogrodzenia, tarasu czy położenie kostki brukowej (zob. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z 15 lipca 2016 r., ILPB2/4511-1-511/16-4/MKI).
Także wydatki na meble w trwałej zabudowie, tj. szafy wnękowe czy garderoby, mogą być zakwestionowane przez fiskusa (zob. interpretację Izby Skarbowej w Katowicach z 20 października 2016 r., IBPB-2-2/4511-723/16-1/MMA). Warto natomiast montować panele solarne. W tym przypadku organy podatkowe pozwalają skorzystać z ulgi podatkowej (zob. interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 stycznia 2017 r. 0461-ITPB2.4511.839.2016. 2.BK).
Zdaniem autorki
Agata Paul - radca prawny, doradca podatkowy w DORADCA Sp. z o.o, wykładowca SKWP w Polsce
Niejednolita interpretacja przepisów oraz różnorodność stanów faktycznych, mogących występować w praktyce życia codziennego, stawia niemałe wyzwanie przed biurami rachunkowymi w zakresie rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Każdy przypadek bowiem ma charakter na tyle indywidualny, że konieczna jest szczegółowa analiza dotycząca ustalenia wysokości przychodów, kosztów oraz udokumentowanych wydatków, mogących spełniać kryteria celu mieszkaniowego. W sytuacjach wątpliwych warto zasugerować podatnikowi złożenie wniosku o interpretację indywidualną. Niejednokrotnie jednak i tak nie rozwiąże to problemu. Problem powyższy dotyczy także przedsiębiorców, którzy wykorzystują swoje budynki lub lokale mieszkalne w prowadzonej działalności gospodarczej. Zasady opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT, a więc możliwość skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe lub brak opodatkowania po upływie 5 lat od nabycia lokalu, mają zastosowanie także w ich przypadku.
Opublikowano w Rzeczpospolitej, 13.12.2017 r. (Sprzedaż mieszkania: kiedy nie trzeba płacić podatku)
