Najem na cele mieszkaniowe pozwala na niższą stawkę podatku

Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 3 czerwca 2025 r. o sygn. akt III FSK 939/24, III FSK 940/24 i III FSK 387/24 orzekł, że dla celów zastosowania niższej stawki podatku od nieruchomości istotne jest, aby w lokalach był realizowany cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie ma znaczenia, czy funkcja mieszkaniowa jest realizowana przez podatnika, czy jego najemcę.

Sprawa dotyczyła lokali w budynku mieszkalnym, które były wynajmowane (jak twierdziła ich właścicielka) na cele mieszkaniowe. Właścicielka tych mieszkań prowadziła działalność gospodarczą polegająca na wynajmie. Organ podatkowy (tu: Prezydent Miasta) uznał, że lokale wynajmowane przez podatniczkę są związane z prowadzoną przez nią działalnością. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, najwyższymi stawkami podatku mogą być objęte budynki mieszkalne lub ich części, o ile są zajęte na prowadzenia działalności gospodarczej. W tej sprawie ? jak zauważono ? podatniczka wykazuje dochody z najmu lokali jako dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto ujęła budynek, w którym znajdują się lokale, w ewidencji środków trwałych. Skoro więc zdecydowała się na wpisanie go do firmowej ewidencji, to powinna również na potrzeby podatku od nieruchomości traktować go jako budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej ? wynikało z podatkowych decyzji.

Stanowisko Prezydenta podzieliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, do których odwołała się podatniczka. Dopiero Naczelny Sąd Administracyjny uznał inaczej. NSA stwierdził, że kluczowe ? dla celów zastosowania niższej stawki podatku ? jest to, by w lokalach był realizowany cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie ma natomiast znaczenia to, czy funkcja mieszkaniowa jest realizowana przez podatnika, czy jego najemcę. Istotne jest ustalenie, że lokale usytuowane w budynkach sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne służą trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

NSA w swoim orzeczeniu powołał się na uchwałę NSA z dnia 21 października 2024 r. (III FPS 2/24), w której wskazano, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne 
w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.