Amortyzacja mieszkania niemożliwa nawet, gdy służy ono wyłącznie działalności

Podatnicy nie są uprawnieni do zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych, niezależnie od rzeczywistego sposobu ich wykorzystywania – nawet jeśli służą wyłącznie prowadzeniu działalności gospodarczej.

Takie stanowisko organów podatkowych zostało zaprezentowane w najnowszej interpretacji indywidualnej z dnia 10.04.2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.135.2025.1.AA.

Warto przypomnieć, że od 1 stycznia 2023 r. (w przypadku nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.) podatnicy utracili prawo do zaliczania w koszty podatkowe odpisów amortyzacyjnych w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają bowiem m.in. budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – nawet jeśli są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, wynajmowane lub wydzierżawiane.

W analizowanej sprawie rozstrzygniętej przez Dyrektora KIS, Wnioskodawca wskazał, że nabył lokal mieszkalny (a nie usługowy) położony w apartamentowcu. Przyczyną takiego postępowania było działanie dewelopera, który dopuszczał oddanie lokali usługowych wyłącznie w najem a nie ich sprzedaż. Wnioskodawca nabył więc lokal mieszkalny, a następnie przeznaczył go wyłącznie na cele działalności gospodarczej (jako siedziba kancelarii prawnej). W swoim stanowisku Wnioskodawca podkreślił, że nie osiąga przychodów ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (m.in. z najmu), wobec czego – jego zdaniem – ww. przepis art. 22c pkt 2 nie znajduje zastosowania w sprawie. W jego ocenie, w przedstawionym stanie faktycznym, spełnione zostały natomiast przesłanki do zastosowania indywidualnej metody amortyzacji na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. 

Dyrektor KIS nie podzielił stanowiska Wnioskodawcy. W interpretacji indywidualnej organ wskazał, że przepis art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wprost wyklucza możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych, niezależnie od ich faktycznego przeznaczenia czy sposobu wykorzystywania w działalności gospodarczej. W ocenie organu, decydujące znaczenie ma charakter lokalu jako mieszkalnego, potwierdzony zarówno jego kwalifikacją w ewidencji gruntów i budynków, jak i dokumentacją nabycia (np. umową deweloperską). Bez znaczenia pozostaje natomiast, czy lokal jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, czy też nie generuje przychodów z tytułu najmu.

Organ podatkowy odniósł się również do argumentu Wnioskodawcy dotyczącego możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W interpretacji wskazano, że regulacja ta znajduje zastosowanie wyłącznie do środków trwałych podlegających amortyzacji. Skoro jednak lokal mieszkalny – zgodnie z art. 22c pkt 2 – w ogóle nie podlega amortyzacji, to również możliwość określenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest wykluczona.