Jak rozliczać najem za pośrednictwem serwisów internetowych?
Najem za pośrednictwem internetowych serwisów pośredniczących jest popularną formą czerpania dodatkowych dochodów. Podatnik, który uzyskuje dochody z najmu musi dokonać poprawnego ich rozliczenia dla celów podatkowych.
Krajowa Informacja Skarbowa, w informacjach z dnia 25 kwietnia 2025 r. wyjaśnia jakie są obowiązki podatnika, który uzyskuje dochody w najmu.
Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych najem to odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy). Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).
Zastrzec jednak należy, że w niektórych okolicznościach najem może być traktowany jako czynność prawna, która generuje przychody ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) – w sytuacji, gdy umowa najmu dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą albo gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu.
Rozróżnienie, kiedy mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym, a kiedy z najmem w ramach działalności gospodarczej, może budzić wątpliwości. Pomocna jest w tym zakresie uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). Sąd wyjaśnił w niej, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła – najem. Wyjątkiem natomiast sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Wyjątek ten dotyczy sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”. Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.
O tym, czy przychody z najmu kwalifikuje się do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czy do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy nie decydują pojedyncze okoliczności sprawy, np. czas trwania umowy najmu, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość.
Okolicznościami decydującymi o zaliczeniu przychodów z najmu do działalności gospodarczej nie jest także: zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały), liczba wynajmowanych nieruchomości lub zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tzw. najmu prywatnego wynosi:
- 8,5 proc. przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
- 12,5 proc. przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Przychód z najmu prywatnego powstaje, gdy wynajmujący otrzyma przychód (dostanie, odbierze, zainkasuje czynsz najmu).
W przypadku korzystania z pośrednika w wynajmie (serwisu internetowego) serwis jest pośrednikiem w pozyskiwaniu przez wynajmującego pieniędzy z najmu. Wykonuje czynności na rzecz wynajmującego, a nie na własny rachunek. KIS wskazuje, że skoro pośrednik działa na rzecz wynajmującego, to należności za najem (czynsz) otrzymane od najemcy, są przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a nie pośrednika (serwisu). Przychodem wynajmującego jest cała kwota czynszu najmu. Wynajmujący nie może obniżyć przychodu z najmu o kwotę prowizji bądź innych należności dla portalu pośredniczącego w najmie.
Jak wiadomo, opodatkowaniu ryczałtem podlega bowiem przychód, a nie dochód (przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów). Ustawa nie przewiduje możliwości rozliczenia kosztów przy tej formie opodatkowania.
Tym samym, wynajmujący nie ma również możliwości pomniejszenia przychodów z najmu prywatnego o inne wydatki dotyczące przedmiotu najmu np. nakłady ponoszone na przedmiot najmu (remont nieruchomości, czy konieczne naprawy). Podatek do zapłaty może wystąpić niezależnie od wydatków wynajmującego, a więc także wtedy, gdy nakłady wynajmującego w danym okresie będą przewyższać jego wpływy z czynszu.
Ważne! Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych podatnik oblicza i wpłaca do urzędu skarbowego:
- co miesiąc (lub co kwartał) w terminie do dnia 20. następnego miesiąca (lub do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony),
- za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnik informuje w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosował kwartalny sposób opłacania ryczałtu.
Końcowo KIS wyjaśnia, że wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.
Z powyższym stwierdzeniem jak najbardziej należy się zgodzić, mając na uwadze uregulowania obowiązujące na gruncie podatku dochodowego. Niezależnie od obowiązków w podatku dochodowym, dodatkowo należy przeanalizować skutki najmu mając na uwadze uregulowania obowiązujące na gruncie podatku od towarów i usług. Ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) przewiduje inną (szerszą) definicją działalności gospodarczą. W świetle art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem na gruncie podatku VAT najem jest działalnością gospodarczą a to może mieć istotne znaczenia dla tych osób fizycznych, które poza dochodami z najmu uzyskują również dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochody z najmu wliczają się do limitu zwolnienia podmiotowego (200 tys.), muszą być dodatkowo ewidencjonowane i raportowane do urzędu skarbowego w JKP_VAT.
Kontakt:
Bożena Nowicka
b.nowicka@doradca.lublin.pl
tel. 81 532 23 75 w. 342
