Mieszkanie w Hiszpanii a ulga na cele mieszkaniowe
W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, uzyskany dochód podlega co do zasady opodatkowaniu zryczałtowanym 19% PIT.
Istnieje jednak możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej – pod warunkiem, że środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych. Co jednak w sytuacji, gdy podatnik jest już właścicielem jednego mieszkania, a to nabywane mieszkanie za granicą służyć będzie celom rekreacyjnym. Taki przypadek rozpatrzył Dyrektor KIS w najnowszej interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.206.2025.2.RS
Warunki zastosowania ulgi mieszkaniowej
Przypomnieć trzeba, że wolne od PIT są w szczególności dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uznaje się między innymi wydatki na:
- nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego (w tym także udziału),
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, przebudowę, rozbudowę lub remont lokalu mieszkalnego,
- adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stan faktyczny sprawy
We wniosku o wydanie analizowanej interpretacji indywidualnej, podatniczka wskazała, że wspólnie z mężem sprzedała mieszkanie w Polsce, przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Środki ze zbycia tej nieruchomości przeznaczyła na zakup mieszkania w Hiszpanii. Podatniczka wskazała także, że nie planuje wyprowadzki do Hiszpanii na stałe, natomiast będzie wraz z rodziną realizować tam własne cele mieszkaniowe poprzez traktowanie tego mieszkania jako miejsca wypoczynku. Mieszkanie w Hiszpanii będzie wykorzystywane okazjonalnie, a zgodnie z opisem stanu faktycznego podatniczka chce wraz z rodziną realizować własne cele mieszkaniowe poprzez traktowanie tego mieszkania jako miejsca wypoczynku.
Uzasadniając swoje stanowisko, podatniczka podniosła, że ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe można realizować jedynie w jednym lokalu. Przepisy nie określają również jak długo trzeba mieszkać w nowym lokalu tj. nie jest konieczne mieszkanie tam na stałe. Z uwagi na wątpliwości co do kwalifikacji zakupu mieszkania w Hiszpanii jako realizacji własnych celów mieszkaniowych, podatniczka wystąpiła o potwierdzenie możliwości skorzystania ze zwolnienia z PIT.
Stanowisko organu podatkowego
Dyrektor KIS w wydanej interpretacji indywidualnej odniósł się do kwestii dotyczącej stosowania ulgi mieszkaniowej na gruncie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W ocenie organu przepis ten nie zawiera ograniczenia prawa do skorzystania z ulgi wyłącznie dla podatników, którzy nie posiadają innych nieruchomości. Tym samym posiadanie już jednej lub kilku nieruchomości nie pozbawia podatnika możliwości skorzystania z preferencji podatkowej pod warunkiem spełnienia pozostałych ustawowych warunków.
Kluczowym warunkiem zastosowania ulgi jest natomiast faktyczne przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych. Organ podkreślił, że za taki cel nie można uznać nabycia nieruchomości wyłącznie w celu rekreacyjnym, służącej okazjonalnemu wypoczynkowi lub wykorzystywanej jedynie sezonowo. W konsekwencji, w sytuacji, gdy zakupiona nieruchomość jest traktowana jako „dom wakacyjny” lub lokal użytkowany sporadycznie, nie spełnia ona kryterium własnych celów mieszkaniowych.
Dyrektor KIS zwrócił szczególną uwagę na fakt, że nieruchomość nabyta przy wykorzystaniu środków ze sprzedaży powinna stanowić faktyczne, główne miejsce pobytu podatnika. Oznacza to, iż nowy lokal powinien służyć zaspokojeniu codziennych potrzeb mieszkaniowych, stanowiąc podstawową siedzibę i miejsce zamieszkania, a nie jedynie tymczasowe lub okazyjne miejsce wypoczynku. Natomiast w analizowanym stanie faktycznym, podatniczka wskazała, że mieszkanie w Hiszpanii będzie wykorzystywane przez podatniczkę i jej rodzinę głównie w charakterze domu wakacyjnego.
W rezultacie Dyrektor KIS uznał, iż wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu przeznaczonego na cele rekreacyjne lub sporadyczny wypoczynek nie uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W ocenie organu, zwolnienie z podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości przysługuje jedynie wtedy, gdy nabywana nieruchomość faktycznie zaspokaja codzienne potrzeby mieszkaniowe podatnika i służy realizacji jego trwałego miejsca zamieszkania, a nie pełni jedynie funkcji rekreacyjnej lub sezonowej.
Inne stanowiska Dyrektora KIS
Trzeba też zauważyć, że podobne stany faktyczne były już przedmiotem analizy Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 14 września 2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.569.2023.1.ACZ, organ podatkowy uznał, że podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej mimo nabycia nieruchomości położonej poza granicami Polski. W analizowanym przypadku podatnik, będący emerytem, planował sprzedaż domu w Polsce i przeznaczenie uzyskanego przychodu na zakup mieszkania w Hiszpanii. Nieruchomość ta miała służyć jego osobistym celom mieszkaniowym, wynikającym z chęci przebywania bliżej córki mieszkającej za granicą. Podatnik wskazał, że planuje przebywać w tej nieruchomości przez okres około 5–6 miesięcy w roku, nie zamierza jej wynajmować ani oddawać do odpłatnego używania osobom trzecim, a zakup mieszkania wynika ze zmiany jego sytuacji życiowej oraz potrzeby zapewnienia sobie miejsca pobytu.
Dyrektor KIS uznał w tym przypadku, że opisany sposób wykorzystania lokalu – mimo że nie zakładał stałego zamieszkiwania w jednym miejscu przez cały rok – może zostać uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych. Istotne było bowiem, że nabycie lokalu wiązało się z rzeczywistym zamiarem jego osobistego wykorzystywania jako miejsca pobytu, a nie jedynie okazjonalnego wypoczynku.
Powyższe pokazuje, że ocena przesłanek zastosowania ulgi mieszkaniowej w przypadku nabycia nieruchomości za granicą nie jest automatyczna, lecz zależy od okoliczności konkretnego przypadku, w tym rzeczywistego zamiaru podatnika, sposobu wykorzystania lokalu oraz „trwałości relacji” z daną nieruchomością.
Kontakt:
Agata Lipińska
a.lipinska@doradca.lublin.pl
tel. (81) 532-23-96 w. 348
