• Podatki dochodowe
• VAT
• Podatek od nieruchomości
• Inne podatki
  • PCC
  • Podatek od spadków i darowizn
  • Akcyza
• Ordynacja podatkowa
• Prawo cywilne i gospodarcze
• Prawo bilansowe
• Prawo pracy i ubezpieczeń społecznych
• Newslettery

Podatek PIT ze zbycia nieruchomości - waloryzacja kosztów nabycia

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość nabył jest obowiązany do zapłaty podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu.

Do kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości podatnik może zaliczyć różnego rodzaju koszty, które poniósł np. na wykończenie nieruchomości, ale o czym łatwo zapomnieć – także waloryzację kosztów nabycia sprzedawanej nieruchomości. 

Na temat zasad obliczenia waloryzacji kosztów nabycia nieruchomości wypowiedział się w Dyrektor KIS w najnowszej interpretacji indywidualnej z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.537.2024.1.MKA.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ze wskazanych przepisów wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie, której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca je poniósł.

Przepis art. 22 ust. 6f ustawy o PIT określa natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Uprawnienie do powiększenia kosztów nabycia lub kosztów wytworzenia przysługuje podatnikowi w okresie począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Przykład 1.

Podatnik, który nieruchomości nabył/wytworzył w 2019 r., a sprzedał w 2023 r., może powiększyć o waloryzację tych kosztów - koszty nabycia/wytworzenia w latach 2020, 2021 i 2022.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez Dyrektora KIS we wskazanej na wstępie interpretacji indywidualnej, literalna wykładnia normy prawnej określona w cyt. art. 22 ust. 6f ustawy o PIT pozwala stwierdzić, że waloryzacji podlega co do zasady wynikająca z umowy sprzedaży cena jaką podatnik zapłacił nabywając lokal mieszkalny powiększona o wydatki notarialne, czyli wydatki ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości (a nie kwota zwaloryzowana jak utrzymywał podatnik we wniosku).

Tym samym wyłącznie pierwotne koszty nabycia lokalu mieszkalnego będą corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpi jego zbycie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Corocznej waloryzacji podlegać może zatem koszt nabycia pierwotnie ustalony.

Przykład 2.

Podatnik nabył nieruchomość za cenę 100 000 zł (cena zakupu + koszty notarialne) w 2019 r. i sprzedał w roku 2023 r. Waloryzację kosztów nabycia tej nieruchomości, która zwiększy koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości należy ustalić następująco:

*Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 października 2020 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów 2020 r. (https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-okresie-pierwszych-trzech-kwartalow-2020-r-,15,8.html)

**Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 października 2021 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów 2021 r. (https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-okresie-pierwszych-trzech-kwartalow-2021-r-,15,9.html)

***Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2022 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów 2022 r. (https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-okresie-pierwszych-trzech-kwartalow-2022-r-,15,10.html)