Przedsiębiorca może sprzedać lokal mieszkalny bez podatku
Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą sprzedać lokal mieszkalny wykorzystywany w firmie i nie zapłacić podatku, nawet jeśli był on wprowadzony do ewidencji środków trwałych a amortyzacja zaliczana do kosztów uzyskania przychodów. Warunek wyłączający opodatkowanie - to upływ okresu 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość nabyto.
Można mieć wątpliwości, do jakiego źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zaliczyć przychody ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej osoby fizycznej. Rozważania wymaga źródło przychodów, o którym mowa w:
- art. 10 ust. 1 pkt 3 – przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, lub
- art. 10 ust. 1 pkt 8 – przychody z odpłatnego zbycia rzeczy, w tym nieruchomości
Zgodne z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. "odpłatne zbycie” nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...) - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Co do zasady zatem odpłatne zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Jest to czynność nieobjęta zakresem przedmiotowym ustawy o PIT
Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy zbycie nieruchomości następuje "w wykonaniu działalności gospodarczej". Jednak sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna czynność stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika - tzn. w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości, i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności.
W orzecznictwie sądów administracyjnych – podkreśla się (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16), że związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą).
Jednakże istotne jest to, że w przypadku lokali, czy budynków, które maja status lokali mieszkalnych, ustawodawca przewidział uregulowania szczególne, wskazujące, że transakcje sprzedaży takich nieruchomości powodują obowiązek zakwalifikowania przychodu uzyskanego z ich sprzedaży zawsze do źródła „odpłatne zbycie rzeczy” .
Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w uregulowaniach wynikających z art. art. 10 ust. 3 ustawy o PIT. Czytamy w nich, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie."
Dodatkowo w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, postanowiono, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 tegoż artykułu (czyli do źródła – przychody z działalności gospodarczej) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio."
Powyższe oznacza, iż w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomimo, że lokal był ujęty w ewidencji środków trwałych i amortyzowany przez przedsiębiorcę oraz, że był wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. było w nim biuro, lub też lokal był wynajmowany w ramach działalności - sprzedaż takiej nieruchomości nie skutkuje powstaniem przychodu zaliczanego do działalności gospodarczej. Taki pogląd prezentowany jest również w indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego, czego przykładem może być interpretacja z dnia 27 czerwca 2024 r. (0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT).
Przychód z transakcji sprzedaży lokalu lub budynku o statusie mieszkalnym skutkuje powstaniem przychodu zaliczanego do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt – odpłatne „zbycie rzeczy”, o ile sprzedaż ma miejsce przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość nabyto. W takich okolicznościach powstaje obowiązek zapłaty podatku na zasadach przewidzianych w art. 30e ustawy o PIT. Przychód uzyskany ze zbycia ulega pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodów, do których zalicza się wydatki poniesione nabycie nieruchomości oraz udokumentowane nakłady poczynione w okresie posiadania nieruchomości. Przy czym ważne jest to. że w okolicznościach kiedy lokal mieszkalny był amortyzowany, wartość odpisów amortyzacyjnych zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w działalności gospodarczej pomniejsza kwotę kosztów nabycia możliwych do odliczenia przy ustalaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży.
